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As incorporadoras mudaram de tamanho no primeiro trimestre - e não foi apenas por causa do ritmo de lançamentos ou da perda de fôlego da economia. Levantamento feito pela consultoria Ernst & Young com base nas demonstrações contábeis de oito empresas do setor mostra que as receitas encolheram em média 4% no período apenas por conta da adoção do conjunto de normas que altera o conceito de controle e a contabilização de empreendimentos administrados em parceria.

Porém, ao contrário do observado nos setores de energia elétrica e aluguel de propriedades comerciais, que também trabalham com muitos projetos em associação, no segmento de incorporação a tendência geral não foi de "redução" dos balanços. Na amostra considerada pela E&Y, os efeitos foram díspares. Enquanto a Tecnisa viu sua receitas minguarem 12%, o faturamento da Helbor cresceu 20% só pelo efeito das novas normas. Outras empresas, como Cyrela, PDG e Direcional tiveram pouco impacto na primeira linha do balanço.

Na prática, o que ocorreu foi que algumas empresas do setor se viram donas de empreendimentos dos quais não reconheciam o controle pelas normas anteriores - e vice-versa. Pela regra vigente até o ano passado, os projetos controlados em conjunto, as joint ventures, podiam ser contabilizados linha a linha nas demonstrações de resultados, de acordo com a participação no capital da empresa investida e essa era opção amplamente adotada. No modelo, conhecido como consolidação proporcional, se uma companhia tinha uma fatia de 50% em um empreendimento, contabilizaria metade de suas receitas, custos, despesas, ativos, passivos e assim por diante.

Pelo IFRS 11, que passou a ser obrigatório neste ano, as joint ventures passaram a ser contabilizadas pelo método de equivalência patrimonial e entram em apenas uma linha no balanço. Nada muda no lucro e nem no patrimônio, mas há redução de receitas, custos e despesas. Ativos e passivos também podem sofrer alterações significativas. A expectativa, portanto, era de que as empresas "encolhessem".

Mas uma revisão no conceito de controle, introduzida pelo IFRS 10, que também entrou em vigor neste ano, trouxe um efeito inesperado. Anteriormente, o controlador era quem, independentemente da participação acionária, definia as políticas financeiras e operacionais da investida. Agora, o controle está nas mãos daquele que tem o poder de gerir as atividades relevantes e que afetam os retornos variáveis do projeto.

Dois termos nessa definição foram suficientes para produzir uma revolução nos balanços das construtoras. O primeiro é o "poder de gerir". Ainda que uma das partes atualmente não esteja no comando das principais decisões no dia a dia, se o contrato, no momento de sua constituição, prevê que ela possa influenciar de forma significativa essas decisões, há controle.

O segundo ponto foi ainda mais relevante para as incorporadoras: a definição de atividades que geram os principais retornos. Nas parcerias formadas para empreendimentos imobiliários, as atividades relevantes são construção e financiamento: se o contrato prevê que uma determinada empresa é que tem o poder se interferir sobre essas atividades, ela é a controladora. As demais atividades são consideradas "acessórias".

De acordo com Paul Sutcliffe, sócio responsável pela área de IFRS da E&Y e coordenador do levantamento, os dois efeitos foram observados para a maior parte das empresas. Houve empreendimentos que mantiveram o status de joint ventures e passaram a ser contabilizados por equivalência patrimonial. Outros projetos que eram classificados como operados em conjunto passaram a ter um controlador definido, e a consolidação foi integral. "No fim das contas, em algumas empresas, um efeito falou mais alto que o outro", afirma.

No caso da Cyrela, 49 empreendimentos mantiveram o status de joint ventures, enquanto outros 29 passaram a ser considerados como controlados, o que compensou o impacto na primeira linha do balanço: o efeito na receita foi de apenas 1%. Já a Helbor, que registrou o maior salto na receita pela adoção das novas normas, a companhia se viu controladora de pelo menos 45 projetos a mais do que no modelo anterior.

Nesses casos, o resultado do projeto é consolidado integralmente no balanço, linha a linha: 100% das receitas, custos e despesas são incorporados ao balanço do controlador. A diferença referente à fatia do capital não detida é retirada na apresentação do lucro dos não controladores.

Os profissionais ouvidos pelo Valor afirmam que houve alguma resistência dos empresários em relação às novas normas. "Houve algumas discussões mais 'apimentadas' porque os empresários se julgavam controladores apenas por mandar no dia a dia", afirma Sutcliffe, da E&Y.

De acordo com Alessandro Cassini, da Deloitte, a intenção por trás da novas regras foi adotar uma política mais conservadora nos balanços: "Numa joint venture, não necessariamente uma empresa tem acesso às receitas, ao caixa e aos ativos que consolidava antes no balanço", afirma. Mas, segundo ele, muitos empresários afirmaram que o novo modelo não reflete bem a cara do negócio.

"O IFRS 10 é altamente conceitual e é muito menos prático que a norma antiga", afirma Ramon Jubels, sócio do departamento de práticas profissionais da KPMG. Segundo ele, aplicar o IFRS 10 a cada uma das centenas de contratos de parceria firmados pelas empresas exigiu um esforço comparável à adoção das normas contábeis internacionais, na virada de 2009 para 2010.

A Rossi não conseguiu se adequar às novas normas a tempo e publicou seus números do primeiro trimestre ainda sob o modelo antigo. O balanço, auditado pela Deloitte, levou uma ressalva, o que indica que há inconsistências relevantes em relação aos padrões contábeis. Procurada pela reportagem, a Rossi informou que está em processo de avaliação das parcerias e que a expectativa é que no segundo trimestre as normas já sejam aplicadas.